Los
derechos reales son la relación jurídica inmediata entre una persona y una
cosa. La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa
(ver Derecho de cosas). Es un término que se utiliza en contraposición a los
derechos personales o de crédito.
CARACTERISTICAS:
Los
derechos reales se diferencian de los derechos obligacionales:
Por
razón de las personas:
En
los derechos reales, interviene un solo sujeto activo determinado y un sujeto
pasivo colectivo e indeterminado.
En
el derecho de crédito, además de esos mismos, figuran un sujeto pasivo
individualmente determinado.
Por
razón del objeto:
En
los derechos reales, el objeto es una cosa corporal, específica y determinada.
En
el derecho de crédito el objeto es una prestación del deudor.
En
razón del poder que atribuyen al titular:
El
los derechos reales, implica el poder sobre una cosa.
El
derecho de crédito, un poder o facultad contra la persona del deudor, para
exigirle una prestación de hacer o no hacer.
Por
razón de su eficacia:
El
los derechos reales, es el prototipo de los derechos absolutos, al poder
ejercitarse y hacerse efectivo erga omnes: su sujeto activo es el titular,
quien ejerce sus derechos sobre la cosa y la colectividad actuaría como sujeto
pasivo, al verse obligado a no perturbar las potestades que el titular ejerce
sobre la cosa.
El
derecho obligacional es el típico derecho relativo (inter partes), porque sólo
puede hacerse efectivo con la persona del deudor como sujeto pasivo, en
contraposición al acreedor, que actúa como sujeto activo.
Por
la importancia que la ley y la voluntad tienen en su creación:
El
los derechos reales, toma su configuración de la ley y obedece al principio de
orden público. Los diferentes derechos reales y los modos de adquirirlos, por
su relevancia para los ordenamientos jurídicos nacionales, suelen estar
establecidos exclusivamente en la ley, es decir, responden a un numerus clausus
El
derecho de obligación se rige el principio de autonomía de la voluntad, razón
por la cual existen tantas obligaciones como figuras jurídicas se puedan
imaginar.
Por
razón del origen:
Los
derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir, establecidos
por la ley.
Los
derechos de obligación nacen de las fuentes de las obligaciones, las que en el
derecho romano clásico son el contrato y el delito, variando en los distintos
ordenamientos jurídicos modernos. No son susceptibles de usucapión.
Por
razón de su duración y causas de extinción:
Los
derechos reales tienen de ordinario naturaleza perpetua, su ejercicio lo
consolida, pero pereciendo la cosa, se produce la extinción del derecho.
El
derecho de obligación tiene una naturaleza limitada, "nace para
morir", puesto que su ejercicio lo extingue, y subsiste aún desapareciendo
la cosa sobre la que recae (salvo que por ello obre un modo de extinguir las
obligaciones).
Por
objeto de protección registral.
Los
derechos reales, en especial el de naturaleza inmueble, suelen ser protegido
por el ordenamiento jurídico mediante su inscripción en un registro especial de
naturaleza pública, lo que acredita su dominio o, en su caso, su posesión.
El
derecho de obligación, salvo excepcionalmente, no es protegido mediante
registro.
IUS
AD REM
El
ius ad rem históricamente fue un derecho que, sin llegar a atribuir un poder
inmediato sobre la cosa, tampoco dejaban reducidos a meros efectos
obligacionales los actos realizados. Se originó en el Derecho romano y se
aplicaba en aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa, todavía no
había sido entregada.
En
la actualidad se entiende que es aquella titularidad que se atribuye a un
sujeto en virtud de una ley, un contrato, un testamento, una resolución judicial,
para obtener la posesión o utilidad económica de una cosa determinada que aún
no tiene. Los supuestos más comunes son: la anotación preventiva y la doble
venta.
El
ius ad rem es mayoritariamente rechazado por la doctrina jurídica española.
IN
FACIENDO
Los
derechos reales in faciendo . Es el vínculo jurídico entre dos personas; son
aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una
determinada conducta o prestación.
Respecto
a su naturaleza jurídica, se ha afirmado que son auténticos derechos reales,
pues el contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe como
consecuencia de los mismos derechos reales; sin embargo, el punto es discutido
y hay quienes consideran que se trata de derechos personales
Se
mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo a las servidumbres
positivas, a los censos y, modernamente, al aprovechamiento urbanístico
inscrito en el Registro de la propiedad separado del suelo, que puede incluso
ser objeto de hipoteca. Por derechos reales in faciendo, se entienden aquellos
en que los terceros se encuentran obligados no sólo a tolerar, sino a un hacer
a favor del titular del derecho.
En
un principio, pareciera una noción absurda, pues implicaría que en los derechos
reales existiera un sujeto pasivo determinado y se ampliaría su obligación no
sólo a un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que implicaría una
acción por parte del mismo.
No
obstante, opinamos que el concepto de derechos reales in faciendo es plenamente
aplicable en nuestro derecho, al menos en el caso del derecho real de
servidumbre voluntaria, pues el dueño del predio sirviente pudiera,
hipotéticamente, estar obligado a un hacer, si a eso se obligara en el negocio
constitutivo (v. gr. arreglar y mantener un buen estado las condiciones del
camino establecido).
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